在我們的播客 @acquanon 中，我們經常看到這種情況： 一位退休人士擁有一個價值75萬美元的企業。 但他們幾年前利用那個企業擁有了一個今天價值500萬美元的房地產。 這就是如何設置的。🧵

這被稱為 "OpCo / PropCo" 結構... 您的業務是運營公司（"OpCo"）。 您通過創建的 "物業公司" 購買不動產。 OpCo 從 PropCo 租用您的業務不動產。

為什麼這樣？ 根據IRS第1202條/QSBS的規定，如果你認為將來會出售，通常希望你的新運營公司（OpCo）成為C型公司。 （QSBS規定，作為C型公司的投資者，你在出售時可以免稅獲得前1000萬美元或10倍的資本利得。）

但是， 你不想把不動產放在你的C公司裡。 這會引發各種糟糕的稅務問題。 這也會給你帶來巨大的風險。 假設你的營運公司被起訴，而你輸了。 你購買的財產突然就面臨風險！ 這可不好。

進入PropCo結構。 您將您擁有的物業放入LLC中。 在過去，每個物業都是一個單獨的LLC。 那是一團糟，因為每個LLC都有一個銀行帳戶和稅務申報。

進入系列有限責任公司（Series LLC）。 每個財產都進入其有限責任公司，由您擁有。 整個系列只有一份報稅表和一個銀行帳戶。 簡單+便宜！ （有一個條件：您的州必須支持這些特殊的有限責任公司。）

但借貸/抵押貸款怎麼辦？ 假設你向銀行貸款購買你的建築物。 OpCo 向 PropCo 支付租金。 PropCo 是借款人並進行還款。 PropCo、OpCo，還有可能是你個人都擔保這筆貸款。

即使我們的運營公司是有限責任公司（LLC），我們仍然使用這種結構。 這種結構除了第1202條/QSBS之外還有更多好處。 讓我們列出來！

首先，這可能會掩蓋你賺了多少錢。 不想讓你的員工看到你賺了巨額薪水？ 支付你的PropCo租金。 雖然國稅局會希望一切都要是「市場價格」。

其次，你獲得了靈活性。 假設有個白癡出現。 他想以瘋狂的價格購買你的房地產並租回來。 如果你的財產被放在OpCo裡，那將是一團糟。

第三，你限制了責任。 假設你擴展到多個地點。 有人在某個地點跌倒並起訴你。 你被起訴並輸了。 這樣可以將你的其他不動產與那些原告隔離開來。

第四，這可以幫助你節省稅金。 對於某些聯邦薪資稅，若你支付自己一筆大獎金，則沒有薪資金額的稅務限制。 此外，如果你打算出售你的財產，而該財產是在C型公司名下，則會面臨雙重課稅。

第五，這可以使出售您的 OpCo 更加容易。 您的業務買家，特別是如果它是一家 C 型公司，通常會支付溢價以便能夠進行資產購買。 如果您的 OpCo 中有一項折舊資產（如建築物），這將是一團糟。

第六，它可以為你創造被動收入。 通常，商業買家不想擁有不動產。 因此，他們購買業務，但簽署你不動產的租約。 你獲得被動收入，他們獲得更高的投資回報率。

第七，遺產規劃變得更簡單。 假設只有一個孩子想接管家族企業。 你可以輕鬆地分割房地產公司，這樣對所有孩子都是公平的。

所以，就這樣。 如果你想擁有與你的業務相關的房地產，那麼你應該通過 OpCo/PropCo 來實現。 這將幫助你節省稅金，最大化靈活性，為退休做好準備，並帶來其他好處。 （警告：相信你的顧問，而不是 Twitter 上的光頭男！）