Trong podcast của chúng tôi @acquanon , chúng tôi thường thấy điều này: Một người sắp nghỉ hưu sở hữu một doanh nghiệp trị giá 750k đô la. Nhưng họ đã sử dụng doanh nghiệp đó nhiều năm trước để sở hữu bất động sản trị giá 5 triệu đô la ngày nay. Đây là cách thiết lập nó. 🧵

Nó được gọi là cấu trúc "OpCo / PropCo"... Doanh nghiệp của bạn là Tập đoàn Vận hành ("OpCo"). Bạn mua bất động sản thông qua một "Tập đoàn Bất động sản" mà bạn tạo ra. OpCo thuê bất động sản kinh doanh của bạn từ PropCo.

Tại sao lại theo cách này? IRS Sec1202/QSBS có nghĩa là bạn thường muốn công ty mới của mình là C-Corp nếu bạn nghĩ rằng một ngày nào đó bạn sẽ bán. (QSBS nói rằng bạn, với tư cách là nhà đầu tư của một C-Corp, sẽ nhận được 10 triệu đô la đầu tiên hoặc 10 lần lợi nhuận vốn miễn thuế khi bán.)

Nhưng, Bạn không muốn đưa bất động sản vào C-corp của mình. Nó gây ra đủ loại vấn đề thuế khó chịu. Nó cũng tạo ra rất nhiều rủi ro cho bạn. Giả sử OpCo của bạn bị kiện, và bạn thua. Tài sản bạn đã mua bỗng chốc gặp rủi ro! Không tốt.

Nhập cấu trúc PropCo. Bạn đưa các tài sản vào các LLC mà bạn sở hữu. Ngày xưa, mỗi tài sản là một LLC riêng biệt. Điều đó thật rắc rối vì mỗi LLC đều có tài khoản ngân hàng và tờ khai thuế.

Nhập vào Series LLC. Mỗi tài sản sẽ được đưa vào LLC của nó, do bạn sở hữu. Toàn bộ series có một tờ khai thuế và một tài khoản ngân hàng. Đơn giản + rẻ hơn! (Một điều cần lưu ý: tiểu bang của bạn phải hỗ trợ những LLC đặc biệt này.)

Nhưng còn việc vay mượn/thế chấp thì sao? Giả sử bạn vay ngân hàng để mua tòa nhà của mình. OpCo trả tiền thuê cho PropCo. PropCo là người vay và thực hiện các khoản thanh toán. PropCo, OpCo, và có thể cả bạn cá nhân đều đảm bảo khoản vay.

Chúng tôi sử dụng cấu trúc này ngay cả khi OpCo của chúng tôi là một LLC. Cấu trúc này có nhiều lợi ích hơn ngoài Sec 1202/QSBS. Hãy liệt kê chúng!

Đầu tiên, điều này có thể làm mờ đi số tiền bạn đang kiếm được. Không muốn nhân viên của bạn thấy bạn kiếm được một mức lương khổng lồ? Hãy trả tiền thuê cho PropCo của bạn. Mặc dù IRS sẽ muốn mọi thứ ở mức "giá thị trường."

Thứ hai, bạn có sự linh hoạt. Giả sử có một kẻ ngốc nào đó xuất hiện. Hắn muốn mua bất động sản của bạn với một mức giá điên rồ và thuê lại. Sẽ thật rắc rối nếu tài sản của bạn được giữ trong OpCo.

Thứ ba, bạn giới hạn trách nhiệm. Giả sử bạn mở rộng ra nhiều địa điểm. Có ai đó vấp ngã và kiện bạn tại một địa điểm. Bạn bị kiện và thua. Điều này tách biệt bất động sản khác của bạn khỏi những nguyên đơn đó.

Thứ tư, điều này có thể giúp bạn tiết kiệm thuế. Đối với một số loại thuế lương liên bang, không có giới hạn về số tiền lương sẽ phải chịu thuế nếu bạn tự trả cho mình một khoản tiền thưởng lớn. Ngoài ra, nếu bạn bán tài sản của mình và nó thuộc c-corp, nó sẽ phải chịu thuế hai lần.

Thứ năm, nó có thể giúp việc bán OpCo của bạn trở nên dễ dàng hơn. Người mua doanh nghiệp của bạn, đặc biệt nếu đó là một c-corp, thường sẽ trả một khoản phí cao hơn để có thể thực hiện một giao dịch mua tài sản. Điều này sẽ trở thành một mớ hỗn độn nếu bạn có một tài sản đã khấu hao (như một tòa nhà) trong OpCo của bạn.

Thứ sáu, nó có thể giúp bạn có thu nhập thụ động. Thường thì một người mua doanh nghiệp không muốn sở hữu bất động sản. Vì vậy, họ mua doanh nghiệp nhưng ký hợp đồng thuê bất động sản của bạn. Bạn nhận được thu nhập thụ động, họ nhận được ROIC cao hơn.

Thứ bảy, việc lập kế hoạch di sản trở nên dễ dàng hơn. Giả sử chỉ có một đứa trẻ muốn tiếp quản doanh nghiệp gia đình. Bạn có thể dễ dàng chia tách PropCo, để bạn công bằng với tất cả các đứa trẻ.

Vậy là xong. Nếu bạn muốn sở hữu bất động sản liên quan đến doanh nghiệp của mình thì bạn nên làm điều đó thông qua một OpCo/PropCo. Nó sẽ giúp bạn tiết kiệm thuế, tối đa hóa tính linh hoạt, chuẩn bị cho việc nghỉ hưu và làm nhiều điều tốt khác. (CAVEAT: hãy tin tưởng các cố vấn của bạn, không phải một người hói trên Twitter!)