En nuestro podcast @acquanon , vemos esto a menudo: Una persona que se retira posee un negocio valorado en $750k. Pero usó ese negocio hace años para poseer bienes raíces valorados en $5mm hoy. Así es como configurarlo. 🧵

Se llama la estructura "OpCo / PropCo"... Tu negocio es la Corporación Operativa (la "OpCo"). Compras el inmueble a través de una "Corporación de Propiedades" que creas. OpCo alquila el inmueble de tu negocio a PropCo.

¿Por qué de esta manera? La Sección 1202 del IRS/QSBS significa que a menudo querrás que tu nueva OpCo sea una C-Corp si piensas que algún día venderás. (QSBS dice que tú, como inversor de una C-Corp, obtienes los primeros $10 millones o 10 veces las ganancias de capital libres de impuestos en la venta.)

Pero, no quieres poner bienes raíces en tu C-corp. Hace todo tipo de cosas fiscales desagradables. También crea un montón de riesgos para ti. Supón que tu OpCo es demandada y pierdes. ¡La propiedad que compraste está de repente en riesgo! No es bueno.

Introduce la estructura de PropCo. Pones las propiedades en LLCs que posees. En los viejos tiempos, cada propiedad era una LLC separada. Eso era un lío porque cada LLC tenía una cuenta bancaria y una declaración de impuestos.

Ingresa a la Serie LLC. Cada propiedad se coloca en su LLC, que es de tu propiedad. Toda la serie tiene una sola declaración de impuestos y una cuenta bancaria. ¡Sencillo y más barato! (Un inconveniente: tu estado tiene que apoyar estas LLC especiales.)

¿Pero qué pasa con los préstamos/hipotecas? Supongamos que obtienes un préstamo bancario para comprar tu edificio. OpCo paga alquiler a PropCo. PropCo es el prestatario y realiza los pagos. PropCo, OpCo y tal vez tú personalmente garantizan el préstamo.

Usamos esta estructura incluso si nuestra OpCo es una LLC. Esta estructura tiene más beneficios más allá de la Sección 1202/QSBS. ¡Enumerémoslos!

Primero, esto puede oscurecer cuánto dinero estás ganando. ¿No quieres que tu personal vea que estás ganando un salario gigante? Paga el alquiler de tu PropCo. Aunque el IRS querrá que todo esté a "tarifa de mercado."

En segundo lugar, obtienes flexibilidad. Supongamos que aparece algún idiota. Quiere comprar tu propiedad inmobiliaria por un precio loco y arrendarla de nuevo. Sería un desastre si tu propiedad estuviera en la OpCo.

En tercer lugar, limitas la responsabilidad. Supongamos que te expandes a múltiples ubicaciones. Alguien se tropieza y te demanda en una ubicación. Te demandan y pierdes. Esto aísla tus otros bienes raíces de esos demandantes.

Cuarto, esto puede ahorrarte en impuestos. Para algunos de los impuestos federales sobre la nómina, no hay límite en la cantidad de nómina que estaría sujeta a impuestos si te pagas un gran bono. Además, si decides vender tu propiedad y estaba en una c-corp, está sujeta a doble imposición.

Quinto, puede facilitar la venta de tu OpCo. Los compradores de tu negocio, especialmente si es una c-corp, a menudo pagarán una prima para poder realizar una compra de activos. Esto es un lío si tienes un activo depreciado (como un edificio) en tu OpCo.

Sexto, puede prepararte para ingresos pasivos. A menudo, un comprador de negocios no quiere poseer el inmueble. Así que compran el negocio pero firman un contrato de arrendamiento sobre tu inmueble. Tú obtienes ingresos pasivos, ellos obtienen un mayor ROIC.

Séptimo, la planificación patrimonial es más fácil. Supongamos que solo un hijo quiere hacerse cargo del negocio familiar. Puedes dividir fácilmente la PropCo, para ser justo con todos los hijos.

Así que eso es todo. Si quieres poseer bienes raíces vinculados a tu negocio, entonces debes hacerlo a través de un OpCo/PropCo. Te ahorrará en impuestos, maximizará la flexibilidad, te preparará para la jubilación y hará otras cosas buenas. (ADVERTENCIA: confía en tus asesores, ¡no en un tipo calvo en Twitter!)