Dans notre podcast @acquanon , nous voyons cela souvent : Une personne qui part à la retraite possède une entreprise d'une valeur de 750k $. Mais elle a utilisé cette entreprise il y a des années pour posséder un bien immobilier d'une valeur de 5 millions $ aujourd'hui. Voici comment le mettre en place. 🧵

C'est ce qu'on appelle la structure "OpCo / PropCo"... Votre entreprise est la Société d'Exploitation (l'"OpCo"). Vous achetez l'immobilier via une "Société Immobilière" que vous créez. OpCo loue l'immobilier commercial à PropCo.

Pourquoi cette voie ? La section 1202 du IRS/QSBS signifie que vous voudrez souvent que votre nouvelle OpCo soit une C-Corp si vous pensez que vous allez un jour vendre. (QSBS dit que vous, en tant qu'investisseur d'une C-Corp, obtenez les premiers 10 millions de dollars ou 10 fois les gains en capital exonérés d'impôt lors de la vente.)

Mais, Vous ne voulez pas mettre de biens immobiliers dans votre C-corp. Cela entraîne toutes sortes de problèmes fiscaux désagréables. Cela crée également un tas de risques pour vous. Supposons que votre OpCo soit poursuivie et que vous perdiez. La propriété que vous avez achetée est soudainement en danger ! Pas bon.

Entrez dans la structure PropCo. Vous mettez les propriétés dans des LLC que vous possédez. Dans le passé, chaque propriété était une LLC distincte. C'était un désordre car chaque LLC avait un compte bancaire et une déclaration fiscale.

Entrez dans la Series LLC. Chaque propriété est placée dans sa LLC, qui vous appartient. L'ensemble de la série a une seule déclaration fiscale et un compte bancaire. Simple et moins cher ! (Une condition : votre État doit soutenir ces LLC spéciales.)

Mais qu'en est-il des emprunts/hypothèques ? Disons que vous obtenez un prêt bancaire pour acheter votre bâtiment. OpCo paie un loyer à PropCo. La PropCo est l'emprunteur et effectue les paiements. PropCo, OpCo, et peut-être vous personnellement garantissent tous le prêt.

Nous utilisons cette structure même si notre OpCo est une LLC. Cette structure présente plus d'avantages au-delà de la section 1202/QSBS. Énumérons-les !

Tout d'abord, cela peut obscurcir combien d'argent vous gagnez. Vous ne voulez pas que votre personnel voie que vous gagnez un salaire énorme ? Payez votre loyer PropCo. Bien que l'IRS veuille que tout soit à "tarif du marché."

Deuxièmement, vous obtenez de la flexibilité. Disons qu'un idiot arrive. Il veut acheter votre bien immobilier à un prix fou et le louer en retour. Ce serait un désastre si votre propriété était détenue dans l'OpCo.

Troisièmement, vous limitez la responsabilité. Disons que vous vous développez à plusieurs emplacements. Quelqu'un trébuche et vous poursuit à un emplacement. Vous êtes poursuivi et perdez. Cela isole vos autres biens immobiliers de ces plaignants.

Quatrièmement, cela peut vous faire économiser sur les impôts. Pour certains des impôts fédéraux sur la masse salariale, il n'y a pas de limite sur le montant de la masse salariale qui serait soumis à des impôts si vous vous versez un gros bonus. De plus, si vous allez vendre votre propriété et qu'elle était dans une c-corp, elle est soumise à une double imposition.

Cinquièmement, cela peut faciliter la vente de votre OpCo. Les acheteurs de votre entreprise, surtout s'il s'agit d'une c-corp, paieront souvent une prime pour pouvoir effectuer un achat d'actifs. C'est un désastre si vous avez un actif déprécié (comme un bâtiment) dans votre OpCo.

Sixièmement, cela peut vous préparer à un revenu passif. Souvent, un acheteur d'entreprise ne veut pas posséder l'immobilier. Donc, ils achètent l'entreprise mais signent un bail sur votre immobilier. Vous obtenez un revenu passif, ils obtiennent un ROIC plus élevé.

Septièmement, la planification successorale est plus facile. Disons qu'un seul enfant veut reprendre l'entreprise familiale. Vous pouvez facilement diviser la PropCo, afin d'être juste envers tous les enfants.

Donc, c'est ça. Si vous voulez posséder un bien immobilier lié à votre entreprise, alors vous devez le faire via un OpCo/PropCo. Cela vous fera économiser des impôts, maximisera la flexibilité, vous préparera pour la retraite et fera d'autres bonnes choses. (Avertissement : faites confiance à vos conseillers, pas à un gars chauve sur Twitter !)