Nel nostro podcast @acquanon , vediamo spesso questo: Una persona in pensione possiede un'azienda del valore di 750k. Ma anni fa ha utilizzato quell'azienda per possedere immobili del valore di 5mm oggi. Ecco come impostarlo. 🧵

Si chiama struttura "OpCo / PropCo"... La tua azienda è la Corporazione Operativa ("OpCo"). Acquisti l'immobile tramite una "Corporazione Immobiliare" che crei. OpCo affitta l'immobile della tua azienda da PropCo.

Perché in questo modo? L'IRS Sec1202/QSBS significa che spesso vuoi che la tua nuova OpCo sia una C-Corp se pensi che un giorno la venderai. (QSBS dice che, come investitore di una C-Corp, ottieni i primi $10mm o 10 volte le plusvalenze esentasse alla vendita.)

Ma, non vuoi mettere immobili nella tua C-corp. Fa tutte le cose fiscali brutte. Crea anche un sacco di rischi per te. Supponiamo che la tua OpCo venga citata in giudizio e tu perda. La proprietà che hai comprato è improvvisamente a rischio! Non è buono.

Inserisci la struttura PropCo. Metti le proprietà in LLC che possiedi. Nei tempi passati, ogni proprietà era una LLC separata. Era un casino perché ogni LLC aveva un conto bancario e una dichiarazione dei redditi.

Entra nella Series LLC. Ogni proprietà va nella sua LLC, di tua proprietà. L'intera serie ha una sola dichiarazione dei redditi e un conto bancario. Semplice+economico! (Unico avvertimento: il tuo stato deve supportare queste LLC speciali.)

Ma che dire dei prestiti/ mutui? Supponiamo che tu prenda un prestito bancario per acquistare il tuo edificio. OpCo paga l'affitto a PropCo. La PropCo è il mutuatario e effettua i pagamenti. PropCo, OpCo e forse anche tu personalmente garantite tutti il prestito.

Utilizziamo questa struttura anche se la nostra OpCo è una LLC. Questa struttura ha più vantaggi oltre alla Sezione 1202/QSBS. Elencamoli!

Innanzitutto, questo può offuscare quanto denaro stai guadagnando. Non vuoi che il tuo personale veda che guadagni uno stipendio enorme? Paga l'affitto della tua PropCo. Anche se l'IRS vorrà che tutto sia a "tariffa di mercato."

In secondo luogo, ottieni flessibilità. Immagina che qualche idiota si presenti. Vuole comprare il tuo immobile a un prezzo folle e affittarlo di nuovo. Sarebbe un casino se la tua proprietà fosse detenuta nell'OpCo.

In terzo luogo, limiti la responsabilità. Supponiamo che tu ti espanda in più sedi. Qualcuno inciampa e ti fa causa in una sede. Vieni citato in giudizio e perdi. Questo isola i tuoi altri immobili da quei querelanti.

In quarto luogo, questo può farti risparmiare sulle tasse. Per alcune delle tasse federali sui salari, non c'è limite all'importo dei salari che sarebbe soggetto a tasse se ti paghi un grande bonus. Inoltre, se decidi di vendere la tua proprietà e questa era in c-corp, è soggetta a doppia imposizione.

In quinto luogo, può rendere più facile la vendita della tua OpCo. Gli acquirenti della tua azienda, specialmente se si tratta di una c-corp, spesso pagheranno un premio per poter effettuare un acquisto di attivi. Questo è un problema se hai un attivo deprezzato (come un edificio) nella tua OpCo.

Sesto, può prepararti per un reddito passivo. Spesso un acquirente di un'azienda non vuole possedere l'immobile. Quindi, acquistano l'azienda ma firmano un contratto di locazione per il tuo immobile. Tu ottieni un reddito passivo, loro ottengono un ROIC più elevato.

Settimo, la pianificazione patrimoniale è più semplice. Immagina che solo un figlio voglia prendere in mano l'attività di famiglia. Puoi facilmente suddividere il PropCo, in modo da essere equo con tutti i figli.

Quindi, è tutto qui. Se vuoi possedere immobili legati alla tua attività, allora vuoi farlo tramite un OpCo/PropCo. Ti farà risparmiare sulle tasse, massimizzerà la flessibilità, ti preparerà per la pensione e farà altre cose buone. (AVVERTENZA: fidati dei tuoi consulenti, non di un tizio calvo su Twitter!)