In onze podcast @acquanon zien we dit vaak: Een gepensioneerde persoon bezit een bedrijf ter waarde van $750k. Maar ze hebben dat bedrijf jaren geleden gebruikt om onroerend goed te bezitten dat vandaag de dag $5mm waard is. Zo stel je het op. 🧵

Het wordt de "OpCo / PropCo" structuur genoemd... Jouw bedrijf is de Operating Corporation (de "OpCo"). Je koopt het onroerend goed via een "Property Corporation" die je opricht. OpCo huurt jouw bedrijfs onroerend goed van PropCo.

Waarom deze manier? IRS Sec1202/QSBS betekent dat je vaak wilt dat je nieuwe OpCo een C-Corp is als je denkt dat je ooit zult verkopen. (QSBS zegt dat je, als investeerder van een C-Corp, de eerste $10mm of 10x vermogenswinst belastingvrij krijgt bij de verkoop.)

Maar, Je wilt geen onroerend goed in je C-corp zetten. Het doet allerlei nare belastingdingen. Het creëert ook een hoop risico voor jou. Stel dat je OpCo aangeklaagd wordt, en je verliest. Het onroerend goed dat je hebt gekocht is plotseling in gevaar! Niet goed.

Voer de PropCo-structuur in. Je plaatst de eigendommen in LLC's die je bezit. In de oude dagen was elk eigendom een aparte LLC. Dat was een rommel omdat elke LLC een bankrekening en belastingaangifte had.

Voer de Series LLC in. Elke eigendom gaat in zijn eigen LLC, die jou toebehoort. De hele serie heeft één belastingaangifte en bankrekening. Eenvoudig+goedkoper! (Eén voorwaarde: jouw staat moet deze speciale LLC's ondersteunen.)

Maar wat als het gaat om lenen/hypotheken? Stel dat je een banklening krijgt om je gebouw te kopen. OpCo betaalt huur aan PropCo. De PropCo is de lener en doet betalingen. PropCo, OpCo en misschien jij persoonlijk garanderen allemaal de lening.

We gebruiken deze structuur zelfs als onze OpCo een LLC is. Deze structuur heeft meer voordelen dan Sec 1202/QSBS. Laten we ze opsommen!

Ten eerste kan dit verdoezelen hoeveel geld je verdient. Wil je niet dat je personeel ziet dat je een enorm salaris verdient? Betaal je PropCo huur. Hoewel de IRS alles tegen "marktprijs" wil hebben.

Ten tweede krijg je flexibiliteit. Stel dat er een idioot langskomt. Hij wil je onroerend goed kopen voor een belachelijke prijs en het terugleasen. Het zou een rommel zijn als je eigendom in de OpCo zou worden gehouden.

Ten derde beperk je de aansprakelijkheid. Stel dat je uitbreidt naar meerdere locaties. Iemand valt en klaagt je aan op één locatie. Je wordt aangeklaagd en verliest. Dit isoleert je andere onroerend goed van die eisers.

Ten vierde kan dit je belasting besparen. Voor sommige federale loonbelastingen is er geen limiet aan het bedrag aan loon dat aan belastingen onderhevig zou zijn als je jezelf een grote bonus uitbetaalt. Bovendien, als je je eigendom wilt verkopen en het was in een c-corp, is het onderhevig aan dubbele belasting.

Vijfde, het kan het verkopen van je OpCo gemakkelijker maken. Kopers van je bedrijf, vooral als het een c-corp is, zullen vaak een premie betalen om een activa-aankoop te kunnen doen. Dit is een rommel als je een afgeschreven activa (zoals een gebouw) in je OpCo hebt.

Zesde, het kan je opzetten voor passief inkomen. Vaak wil een zakelijke koper het onroerend goed niet bezitten. Dus kopen ze het bedrijf maar tekenen ze een huurovereenkomst voor jouw onroerend goed. Jij krijgt passief inkomen, zij krijgen een hogere ROIC.

Zevende, estate planning is gemakkelijker. Stel dat slechts één kind de familieonderneming wil overnemen. Je kunt de PropCo gemakkelijk splitsen, zodat je eerlijk bent tegenover alle kinderen.

Dus, dat is het. Als je onroerend goed wilt bezitten dat aan je bedrijf is gekoppeld, dan wil je dit doen via een OpCo/PropCo. Het zal je belasting besparen, flexibiliteit maximaliseren, je voorbereiden op je pensioen en andere goede dingen doen. (Voorzorg: vertrouw je adviseurs, niet een kale man op Twitter!)