На нашем подкасте @acquanon мы часто видим следующее: Человек на пенсии владеет бизнесом стоимостью 750 тыс. долларов. Но он использовал этот бизнес много лет назад, чтобы владеть недвижимостью стоимостью 5 млн долларов сегодня. Вот как это настроить. 🧵

Это называется структура "OpCo / PropCo"... Ваш бизнес — это Операционная Корпорация ("OpCo"). Вы покупаете недвижимость через созданную вами "Корпорацию Недвижимости". OpCo арендует вашу бизнес-недвижимость у PropCo.

Почему именно так? Раздел 1202 Налогового кодекса США (IRS) / QSBS означает, что вы часто хотите, чтобы ваша новая операционная компания (OpCo) была C-Corp, если вы думаете, что когда-нибудь продадите её. (QSBS говорит, что вы, как инвестор C-Corp, получаете первые 10 миллионов долларов или 10-кратную прибыль без уплаты налогов при продаже.)

Но, вы не хотите помещать недвижимость в свою C-корпорацию. Это приводит ко множеству неприятных налоговых последствий. Это также создает для вас массу рисков. Предположим, ваша операционная компания подает в суд, и вы проигрываете. Недвижимость, которую вы купили, оказывается под угрозой! Не хорошо.

Введите структуру PropCo. Вы помещаете объекты в LLC, которыми владеете. В старые времена каждое имущество было отдельной LLC. Это было неразбериха, потому что у каждой LLC был свой банковский счет и налоговая декларация.

Введите Серийную ООО. Каждое имущество помещается в свою ООО, принадлежащую вам. Вся серия имеет одну налоговую декларацию и один банковский счет. Просто+дешевле! (Одно условие: ваш штат должен поддерживать эти специальные ООО.)

Но что насчет заимствований/ипотек? Предположим, вы берете кредит в банке, чтобы купить здание. OpCo платит аренду PropCo. PropCo является заемщиком и производит платежи. PropCo, OpCo и, возможно, вы лично все гарантируете кредит.

Мы используем эту структуру, даже если наша операционная компания является ООО. Эта структура имеет больше преимуществ, помимо Раздела 1202/QSBS. Давайте перечислим их!

Во-первых, это может скрыть, сколько денег вы зарабатываете. Не хотите, чтобы ваши сотрудники видели, что вы получаете огромную зарплату? Платите аренду своей PropCo. Хотя IRS захочет, чтобы все было по "рыночной ставке."

Во-вторых, вы получаете гибкость. Предположим, какой-то идиот приходит. Он хочет купить вашу недвижимость за безумную цену и арендовать её обратно. Это было бы беспорядком, если бы ваша собственность находилась в OpCo.

В-третьих, вы ограничиваете ответственность. Предположим, вы расширяетесь на несколько локаций. Кто-то спотыкается и подает на вас в суд в одной из локаций. Вас подают в суд, и вы проигрываете. Это изолирует вашу другую недвижимость от этих истцов.

В-четвертых, это может сэкономить вам на налогах. Для некоторых федеральных налогов на заработную плату нет предела на сумму заработной платы, которая будет облагаться налогами, если вы выплатите себе большой бонус. Кроме того, если вы решите продать свою собственность, и она была в c-corp, она подлежит двойному налогообложению.

В-пятых, это может упростить продажу вашей OpCo. Покупатели вашего бизнеса, особенно если это c-corp, часто готовы заплатить премию за возможность совершить покупку активов. Это создает проблемы, если у вас есть амортизируемый актив (например, здание) в вашей OpCo.

В-шестых, это может обеспечить вам пассивный доход. Часто покупатель бизнеса не хочет владеть недвижимостью. Поэтому они покупают бизнес, но подписывают договор аренды на вашу недвижимость. Вы получаете пассивный доход, они получают более высокий ROIC.

В-седьмых, планирование наследства становится проще. Предположим, что только один ребенок хочет взять на себя семейный бизнес. Вы можете легко разделить PropCo, чтобы быть справедливым ко всем детям.

Итак, вот и всё. Если вы хотите владеть недвижимостью, связанной с вашим бизнесом, то вам нужно сделать это через OpCo/PropCo. Это сэкономит вам на налогах, максимизирует гибкость, подготовит вас к выходу на пенсию и сделает много других хороших вещей. (ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: доверяйте своим советникам, а не лысому парню в Твиттере!)