På podcasten vår @acquanon , ser vi dette ofte: En pensjonerende person eier en virksomhet verdt $750k. Men de brukte den virksomheten for mange år siden til å eie eiendom verdt 5 millioner dollar i dag. Slik setter du det opp. 🧵

Det kalles "OpCo / PropCo"-strukturen ... Virksomheten din er driftsselskapet («OpCo»). Du kjøper eiendommen via et "Eiendomsselskap" du oppretter. OpCo leier din bedriftseiendom fra PropCo.

Hvorfor på denne måten? IRS Sec1202/QSBS betyr at du ofte vil at din nye OpCo skal være en C-Corp hvis du tror du en dag vil selge. (QSBS sier at du, som investor i et C-Corp, får de første $10 millioner eller 10x kapitalgevinsten skattefritt ved salget.)

Men Du vil ikke legge eiendom i C-corp. Den gjør alle slags ekle skatteting. Det skaper også massevis av risiko for deg. Anta at din OpCo blir saksøkt, og du taper. Eiendommen du kjøpte er plutselig i fare! Ikke bra.

Gå inn i PropCo-strukturen. Du legger eiendommene i LLC-er du eier. I gamle dager var hver eiendom en egen LLC. Det var et rot fordi hver LLC hadde en bankkonto og selvangivelse.

Gå inn i serien LLC. Hver eiendom går inn i sin LLC, eid av deg. Hele serien har én skattemelding og bankkonto. Enkelt + billigere! (En hake: staten din må støtte disse spesielle LLC-ene.)

Men hva med lån/boliglån? La oss si at du får et banklån for å kjøpe bygningen din. OpCo betaler husleie til PropCo. PropCo er låntaker og foretar betalinger. PropCo, OpCo og kanskje dere personlig garanterer alle lånet.

Vi bruker denne strukturen selv om vår OpCo er en LLC. Denne strukturen har flere fordeler utover Sec 1202/QSBS. La oss liste dem opp!

For det første kan dette tilsløre hvor mye penger du tjener. Vil du ikke at de ansatte skal se deg tjene en gigantisk lønn? Betal PropCo-leien. Selv om skattemyndighetene vil at alt skal være "markedsrente".

For det andre får du fleksibilitet. Si at en eller annen idiot kommer forbi. Han ønsker å kjøpe eiendommen din for en vanvittig pris og leie den tilbake. Det ville vært et rot hvis eiendommen din ble holdt i OpCo.

For det tredje begrenser du ansvaret. La oss si at du utvider til flere steder. Noen snubler og saksøker deg på ett sted. Du blir saksøkt og taper. Dette isolerer din andre eiendom fra disse saksøkerne.

For det fjerde kan dette spare deg for skatt. For noen av de føderale lønnsavgiftene er det ingen grense for hvor mye lønn som vil være skattepliktig hvis du betaler deg selv en stor bonus. Dessuten, hvis du går for å selge eiendommen din og den var i c-corp, er den gjenstand for dobbeltbeskatning.

For det femte kan det gjøre det enklere å selge OpCo. Kjøpere av virksomheten din, spesielt hvis det er et c-corp, vil ofte betale en premie for å kunne foreta et aktivakjøp. Dette er et rot hvis du har en avskrevet eiendel (som en bygning) i OpCo.

For det sjette kan det sette deg opp for passiv inntekt. Ofte ønsker ikke en bedriftskjøper å eie eiendommen. Så de kjøper virksomheten, men signerer en leieavtale på eiendommen din. Du får passiv inntekt, de får høyere ROIC.

For det syvende er eiendomsplanlegging enklere. La oss si at bare ett barn ønsker å ta over familiebedriften. Du kan enkelt dele opp PropCo, slik at du er rettferdig mot alle barn.

Så det er det. Hvis du ønsker å eie eiendom knyttet til virksomheten din, vil du gjøre det via en OpCo/PropCo. Det vil spare deg for skatt, maksimere fleksibiliteten, sette deg opp for pensjonisttilværelsen og gjøre andre gode ting. (ADVARSEL: stol på rådgiverne dine, ikke en skallet fyr på Twitter!)