Pe podcastul nostru @acquanon , vedem acest lucru des: O persoană care se pensionează deține o afacere în valoare de 750 de mii de dolari. Dar au folosit acea afacere cu ani în urmă pentru a deține proprietăți imobiliare în valoare de 5 milioane de dolari astăzi. Iată cum se configurează. 🧵

Se numește structura "OpCo / PropCo"... Afacerea dumneavoastră este Corporația Operațională ("OpCo"). Cumpărați proprietatea imobiliară printr-o "corporație imobiliară" pe care o creați. OpCo închiriază proprietățile imobiliare ale afacerii tale de la PropCo.

De ce așa? IRS Sec1202/QSBS înseamnă că doriți adesea ca noul OpCo să fie un C-Corp dacă credeți că veți vinde într-o zi. (QSBS spune că, în calitate de investitor al unei C-Corp, primești primele câștiguri de capital de 10 milioane de dolari sau 10x fără impozit la vânzare.)

Dar Nu vrei să pui proprietăți imobiliare în C-corp. Face tot felul de lucruri fiscale urâte. De asemenea, creează o mulțime de riscuri pentru tine. Să presupunem că OpCo este dat în judecată și pierdeți. Proprietatea pe care ați cumpărat-o este brusc în pericol! Nu e bine.

Introduceți structura PropCo. Puneți proprietățile în LLC-uri pe care le dețineți. Pe vremuri, fiecare proprietate era un LLC separat. A fost o mizerie pentru că fiecare LLC avea un cont bancar și o declarație fiscală.

Intrați în seria LLC. Fiecare proprietate intră în SRL-ul său, deținut de dvs. Întreaga serie are o declarație fiscală și un cont bancar. Simplu+mai ieftin! (O captură: statul tău trebuie să sprijine aceste SRL-uri speciale.)

Dar cum rămâne cu împrumuturile/creditele ipotecare? Să presupunem că primești un împrumut bancar pentru a-ți cumpăra clădirea. OpCo plătește chirie către PropCo. PropCo este împrumutatul și efectuează plăți. PropCo, OpCo și poate că voi toți garantați împrumutul.

Folosim această structură chiar dacă OpCo este un SRL. Această structură are mai multe beneficii dincolo de Sec 1202/QSBS. Să le enumerăm!

În primul rând, acest lucru poate ascunde câți bani câștigi. Nu vrei ca personalul tău să te vadă câștigând un salariu uriaș? Plătește-ți chiria PropCo. Deși IRS va dori ca totul să fie "rata pieței".

În al doilea rând, obțineți flexibilitate. Să zicem că vine un idiot. Vrea să-ți cumpere proprietatea imobiliară la un preț nebun și să o închirieze înapoi. Ar fi o mizerie dacă proprietatea ta ar fi deținută în OpCo.

În al treilea rând, limitați răspunderea. Să presupunem că vă extindeți în mai multe locații. Cineva se împiedică și te dă în judecată într-o locație. Ești dat în judecată și pierzi. Acest lucru izolează celelalte proprietăți imobiliare de acei reclamanți.

În al patrulea rând, acest lucru vă poate economisi taxe. Pentru unele dintre impozitele federale pe salarii, nu există nicio limită a sumei de salarii care ar fi supusă impozitelor dacă vă plătiți un bonus mare. De asemenea, dacă mergeți să vă vindeți proprietatea și a fost în c-corp, este supusă dublei impuneri.

În al cincilea rând, vă poate ușura vânzarea OpCo. Cumpărătorii afacerii dvs., mai ales dacă este o corporație c, vor plăti adesea o primă pentru a putea face o achiziție de active. Aceasta este o mizerie dacă aveți un activ depreciat (cum ar fi o clădire) în OpCo.

În al șaselea rând, vă poate pregăti pentru venituri pasive. Adesea, un cumpărător de afaceri nu dorește să dețină proprietatea imobiliară. Deci, cumpără afacerea, dar semnează un contract de închiriere pentru proprietatea ta imobiliară. Obțineți venituri pasive, ei obțin un ROIC mai mare.

În al șaptelea rând, planificarea succesorală este mai ușoară. Să spunem că doar un copil vrea să preia afacerea familiei. Puteți împărți cu ușurință PropCo, astfel încât să fiți corect cu toți copiii.

Deci, asta este. Dacă doriți să dețineți proprietăți imobiliare legate de afacerea dvs., atunci doriți să o faceți printr-un OpCo/PropCo. Vă va economisi taxe, vă va maximiza flexibilitatea, vă va pregăti pentru pensionare și va face alte lucruri bune. (AVERTISMENT: ai încredere în consilierii tăi, nu într-un tip chel pe Twitter!)