У нашому подкасті @acquanon , ми бачимо це часто: Пенсіонер володіє бізнесом вартістю $750 тис. Але вони використовували цей бізнес багато років тому, щоб володіти нерухомістю вартістю 5 мільйонів доларів. Ось як його налаштувати. 🧵

Вона називається структурою "OpCo / PropCo"... Вашим бізнесом є Операційна корпорація («OpCo»). Ви купуєте нерухомість через створену вами «Корпорацію нерухомості». OpCo здає в оренду вашу бізнес-нерухомість від PropCo.

Чому саме так? IRS Sec1202/QSBS означає, що ви часто хочете, щоб ваш новий OpCo був C-Corp, якщо ви думаєте, що коли-небудь будете продавати. (QSBS стверджує, що ви, як інвестор C-Corp, отримуєте перші 10 мільйонів доларів або 10-кратний приріст капіталу без оподаткування під час продажу.)

Але Ви ж не хочете ставити нерухомість у свою C-corp. Він робить усілякі гидоти з податків. Це також створює масу ризиків для вас. Припустимо, на ваш OpCo подали до суду, і ви програли. Куплена вами нерухомість раптом опиняється під загрозою! Недобре.

Увійдіть у структуру PropCo. Ви розміщуєте майно в ТОВ, які вам належать. За старих часів кожен об'єкт нерухомості представляв собою окреме ТОВ. Це був безлад, тому що кожне ТОВ мало банківський рахунок і податкову декларацію.

Увійдіть в серію ТОВ. Кожен об'єкт нерухомості переходить в своє ТОВ, що належить вам. Вся серія має одну податкову декларацію та банківський рахунок. Просто+дешевше! (Одна заковика: ваша держава повинна підтримувати ці спеціальні ТОВ.)

А як щодо запозичень/іпотеки? Припустимо, ви отримуєте банківський кредит на покупку будівлі. OpCo сплачує орендну плату PropCo. PropCo є позичальником і здійснює платежі. PropCo, OpCo, а може і ви особисто всі гарантуєте кредит.

Ми використовуємо цю структуру, навіть якщо наша OpCo є ТОВ. Ця структура має більше переваг за межами розділу 1202/QSBS. Перерахуємо їх!

По-перше, це може заплутати те, скільки грошей ви заробляєте. Не хочете, щоб ваші співробітники бачили, що ви отримуєте гігантську зарплату? Сплатіть оренду PropCo. Хоча IRS захоче, щоб все було «ринковим курсом».

По-друге, ви отримуєте гнучкість. Скажімо, приходить якийсь ідіот. Він хоче купити вашу нерухомість за шалену ціну і здати її назад в оренду. Було б безладно, якби ваше майно зберігалося в OpCo.

По-третє, ви обмежуєте відповідальність. Скажімо, ви розширюєте програму на кілька місць. Хтось спотикається і подає на вас до суду в одному місці. На вас подають до суду і ви програєте. Це ізолює іншу вашу нерухомість від цих позивачів.

По-четверте, це може заощадити на податках. Для деяких федеральних податків на заробітну плату немає обмежень на суму заробітної плати, яка підлягатиме оподаткуванню, якщо ви заплатите собі великий бонус. Крім того, якщо ви йдете продавати свою нерухомість, і вона була в c-corp, вона підлягає подвійному оподаткуванню.

По-п'яте, це може спростити продаж вашого OpCo. Покупці вашого бізнесу, особливо якщо це c-corp, часто платять премію, щоб мати можливість зробити покупку активів. Це безлад, якщо у вашому OpCo є амортизований актив (наприклад, будівля).

По-шосте, це може налаштувати вас на пасивний дохід. Часто покупець бізнесу не хоче володіти нерухомістю. Отже, вони купують бізнес, але підписують договір оренди на вашу нерухомість. Ви отримуєте пасивний дохід, вони отримують більш високий ROIC.

По-сьоме, планування передачі майна у спадщину є простішим. Припустимо, тільки одна дитина хоче очолити сімейний бізнес. Ви можете легко розділити PropCo, тому ви будете справедливими до всіх дітей.

Ось і все. Якщо ви хочете володіти нерухомістю, пов'язаною з вашим бізнесом, то ви хочете робити це через OpCo/PropCo. Це заощадить вам на податках, максимізує гнучкість, налаштує вас на пенсію та зробить інші хороші речі. (ЗАСТЕРЕЖЕННЯ: довіряйте своїм радникам, а не лисому хлопцеві в Twitter!)