W naszym podcaście @acquanon często to widzimy: Osoba przechodząca na emeryturę posiada firmę wartą 750 tys. dolarów. Ale lata temu wykorzystała tę firmę do posiadania nieruchomości wartej dziś 5 mln dolarów. Tak to ustawić. 🧵

Nazywa się to struktura "OpCo / PropCo"... Twoja firma to Korporacja Operacyjna ("OpCo"). Kupujesz nieruchomości za pośrednictwem "Korporacji Nieruchomości", którą tworzysz. OpCo wynajmuje nieruchomości biznesowe od PropCo.

Dlaczego w ten sposób? Sekcja 1202 IRS/QSBS oznacza, że często chcesz, aby twoja nowa OpCo była C-Corp, jeśli myślisz, że pewnego dnia ją sprzedasz. (QSBS mówi, że jako inwestor C-Corp otrzymujesz pierwsze 10 mln dolarów lub 10-krotność zysków kapitałowych bez podatku przy sprzedaży.)

Ale, Nie chcesz umieszczać nieruchomości w swojej C-corp. To powoduje różne nieprzyjemne skutki podatkowe. Tworzy to również ogromne ryzyko dla ciebie. Załóżmy, że twoja OpCo zostaje pozwana i przegrywasz. Nieruchomość, którą kupiłeś, nagle jest zagrożona! Nie dobrze.

Wprowadź strukturę PropCo. Umieszczasz nieruchomości w LLC, które posiadasz. W dawnych czasach każda nieruchomość była osobnym LLC. To było bałagan, ponieważ każda LLC miała swoje konto bankowe i zeznanie podatkowe.

Wprowadź Series LLC. Każda nieruchomość trafia do swojej LLC, której właścicielem jesteś ty. Cała seria ma jeden formularz podatkowy i jedno konto bankowe. Prosto i taniej! (Jedna uwaga: twój stan musi wspierać te specjalne LLC.)

Ale co z pożyczkami/hipotekami? Załóżmy, że bierzesz kredyt w banku, aby kupić swój budynek. OpCo płaci czynsz PropCo. PropCo jest pożyczkobiorcą i dokonuje spłat. PropCo, OpCo, a może nawet ty osobiście wszyscy gwarantują kredyt.

Używamy tej struktury, nawet jeśli nasza OpCo jest LLC. Ta struktura ma więcej korzyści poza Sekcją 1202/QSBS. Wypiszmy je!

Po pierwsze, to może zaciemnić, ile pieniędzy zarabiasz. Nie chcesz, aby twoi pracownicy widzieli, że zarabiasz ogromną pensję? Płać czynsz za swoją PropCo. Chociaż IRS będzie chciał, aby wszystko było na "rynku".

Po drugie, zyskujesz elastyczność. Powiedzmy, że jakiś idiota się pojawia. Chce kupić twoją nieruchomość za szaloną cenę i wynająć ją z powrotem. To byłby bałagan, gdyby twoja nieruchomość była trzymana w OpCo.

Po trzecie, ograniczasz odpowiedzialność. Załóżmy, że rozszerzasz działalność na wiele lokalizacji. Ktoś się potyka i pozywa cię w jednej z lokalizacji. Zostajesz pozwany i przegrywasz. To izoluje twoje inne nieruchomości od tych powództw.

Po czwarte, może to zaoszczędzić na podatkach. W przypadku niektórych federalnych podatków od wynagrodzeń nie ma limitu na kwotę wynagrodzenia, która podlegałaby opodatkowaniu, jeśli wypłacisz sobie dużą premię. Ponadto, jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją nieruchomość, a była ona w c-corp, podlega podwójnemu opodatkowaniu.

Po piąte, może to ułatwić sprzedaż Twojej OpCo. Nabywcy Twojego biznesu, szczególnie jeśli jest to c-corp, często zapłacą premię, aby móc dokonać zakupu aktywów. To jest bałagan, jeśli masz w swojej OpCo aktywa, które straciły na wartości (jak budynek).

Po szóste, może zapewnić ci dochód pasywny. Często nabywca firmy nie chce posiadać nieruchomości. Dlatego kupują firmę, ale podpisują umowę najmu na twoją nieruchomość. Ty otrzymujesz dochód pasywny, oni zyskują wyższy ROIC.

Po siódme, planowanie majątku jest łatwiejsze. Załóżmy, że tylko jedno dziecko chce przejąć rodzinny biznes. Możesz łatwo podzielić PropCo, aby być sprawiedliwym wobec wszystkich dzieci.

Więc to wszystko. Jeśli chcesz posiadać nieruchomości związane z Twoim biznesem, powinieneś to zrobić przez OpCo/PropCo. To pozwoli Ci zaoszczędzić na podatkach, maksymalizować elastyczność, przygotować się na emeryturę i zrobić inne dobre rzeczy. (UWAGA: ufaj swoim doradcom, a nie łysemu facetowi na Twitterze!)