Podcastissamme @acquanon , näemme tämän usein: Eläkkeelle jäävä henkilö omistaa yrityksen, jonka arvo on 750 000 dollaria. Mutta he käyttivät tätä liiketoimintaa vuosia sitten omistaakseen kiinteistöjä, joiden arvo on nykyään 5 miljoonaa dollaria. Näin se määritetään. 🧵

Sitä kutsutaan "OpCo / PropCo" -rakenteeksi... Yrityksesi on Operating Corporation ("OpCo"). Ostat kiinteistön luomasi "Property Corporationin" kautta. OpCo vuokraa liikekiinteistösi PropCo:lta.

Miksi näin? IRS Sec1202/QSBS tarkoittaa, että haluat usein, että uusi OpCo on C-Corp, jos luulet myyväsi jonain päivänä. (QSBS sanoo, että C-Corpin sijoittajana saat ensimmäiset 10 miljoonan dollarin tai 10-kertaisen myyntivoiton verovapaasti myynnissä.)

Mutta Et halua sijoittaa kiinteistöjä C-corpiin. Se tekee kaikenlaisia ikäviä veroasioita. Se luo myös paljon riskejä sinulle. Oletetaan, että OpCo:si haastetaan oikeuteen ja sinä häviät. Ostamasi kiinteistö on yhtäkkiä vaarassa! Ei mikään hyvä juttu.

Astu sisään PropCo-rakenteeseen. Sijoitat kiinteistöt omistamiisi osakeyhtiöihin. Ennen vanhaan jokainen kiinteistö oli erillinen osakeyhtiö. Se oli sotkua, koska jokaisella osakeyhtiöllä oli pankkitili ja veroilmoitus.

Astu sisään LLC-sarjaan. Jokainen kiinteistö menee omaan osakeyhtiöönsä, jonka omistat. Koko sarjassa on yksi veroilmoitus ja pankkitili. Yksinkertainen + halvempi! (Yksi saalis: osavaltiosi on tuettava näitä erityisiä osakeyhtiöitä.)

Mutta entä lainanotto/asuntolainat? Oletetaan, että saat pankkilainaa rakennuksesi ostamiseen. OpCo maksaa vuokraa PropCo:lle. PropCo on lainanottaja ja suorittaa maksuja. PropCo, OpCo ja ehkä te kaikki henkilökohtaisesti takaatte lainan.

Käytämme tätä rakennetta, vaikka OpCo olisi osakeyhtiö. Tällä rakenteella on muitakin etuja kuin Sec 1202/QSBS. Listataan ne!

Ensinnäkin tämä voi hämärtää sitä, kuinka paljon rahaa ansaitset. Etkö halua henkilökuntasi näkevän sinun ansaitsevan jättipalkkaa? Maksa PropCo-vuokrasi. Vaikka verohallinto haluaa kaiken olevan "markkinahintaista".

Toiseksi saat joustavuutta. Sanotaan, että joku idiootti tulee mukaan. Hän haluaa ostaa kiinteistösi hulluun hintaan ja vuokrata sen takaisin. Se olisi sotkua, jos omaisuuttasi pidettäisiin OpCo:ssa.

Kolmanneksi rajoitat vastuuta. Oletetaan, että laajennat useisiin sijainteihin. Joku kompastuu ja haastaa sinut oikeuteen yhdessä paikassa. Sinut haastetaan oikeuteen ja häviät. Tämä eristää muut kiinteistösi näistä kantajista.

Neljänneksi tämä voi säästää veroissa. Joidenkin liittovaltion palkkaverojen osalta ei ole rajoitettu verotettavan palkanlaskennan määrää, jos maksat itsellesi suuren bonuksen. Lisäksi, jos menet myymään kiinteistösi ja se oli c-corpissa, se on kaksinkertaisen verotuksen alainen.

Viidenneksi se voi helpottaa OpCo:n myyntiä. Yrityksesi ostajat, varsinkin jos kyseessä on c-corp, maksavat usein palkkion voidakseen tehdä omaisuuden oston. Tämä on sotkua, jos OpCo:ssasi on poisto (kuten rakennus).

Kuudenneksi, se voi asettaa sinut passiiviseen tuloon. Usein yritysostaja ei halua omistaa kiinteistöä. Joten he ostavat yrityksen, mutta allekirjoittavat vuokrasopimuksen kiinteistöstäsi. Saat passiivisia tuloja, he saavat korkeamman ROIC:n.

Seitsemänneksi, kiinteistösuunnittelu on helpompaa. Oletetaan, että vain yksi lapsi haluaa ottaa perheyrityksen haltuunsa. Voit helposti jakaa PropCo:n, jotta olet oikeudenmukainen kaikkia lapsia kohtaan.

Joten siinä se. Jos haluat omistaa yritykseesi sidotun kiinteistön, haluat tehdä sen OpCo:n/PropCo:n kautta. Se säästää veroissa, maksimoi joustavuuden, valmistaa sinut eläkkeelle ja tekee muita hyviä asioita. (VAROITUS: luota neuvonantajiisi, älä kaljuuntuneeseen kaveriin Twitterissä!)