على البودكاست الخاص بنا @acquanon ، نرى هذا كثيرا: يمتلك الشخص المتقاعد نشاطا تجاريا بقيمة 750 ألف دولار. لكنهم استخدموا هذا العمل منذ سنوات لامتلاك عقارات بقيمة 5 ملايين دولار اليوم. هذه هي طريقة إعدادها. 🧵

يطلق عليه هيكل "OpCo / PropCo" ... عملك هو الشركة المشغلة ("OpCo"). تشتري العقار عبر "شركة عقارات" تقوم بإنشائها. تقوم OpCo بتأجير عقارات عملك من PropCo.

لماذا بهذه الطريقة؟ IRS Sec1202 / QSBS تعني أنك غالبا ما تريد أن تكون OpCo الجديدة الخاصة بك C-Corp إذا كنت تعتقد أنك ستبيع يوما ما. (تقول QSBS إنك ، بصفتك مستثمرا في شركة C-Corp ، تحصل على أول 10 ملايين دولار أو 10 أضعاف أرباح رأس المال معفاة من الضرائب عند البيع).

لكن أنت لا تريد وضع عقارات في شركة C-corp الخاصة بك. إنه يفعل كل أنواع الأشياء الضريبية السيئة. كما أنه يخلق الكثير من المخاطر بالنسبة لك. لنفترض أن OpCo الخاص بك قد تمت مقاضاته ، وخسرت. العقار الذي اشتريته في خطر فجأة! ليس جيدًا.

أدخل هيكل PropCo. تضع العقارات في شركات ذات مسؤولية محدودة تمتلكها. في الأيام الخوالي ، كان كل عقار شركة ذات مسؤولية محدودة منفصلة. كانت تلك فوضى لأن كل شركة ذات مسؤولية محدودة لديها حساب مصرفي وإقرار ضريبي.

أدخل السلسلة ذ م م. يذهب كل عقار إلى شركة ذات مسؤولية محدودة ، المملوكة لك. تحتوي السلسلة بأكملها على إقرار ضريبي واحد وحساب مصرفي. بسيط + أرخص! (صيد واحد: يجب على ولايتك دعم هذه الشركات ذات المسؤولية المحدودة الخاصة.)

ولكن ماذا عن الاقتراض / الرهون العقارية؟ لنفترض أنك حصلت على قرض مصرفي لشراء المبنى الخاص بك. OpCo تدفع الإيجار لشركة PropCo. PropCo هو المقترض ويسدد المدفوعات. PropCo و OpCo وربما أنت شخصيا تضمن القرض.

نحن نستخدم هذا الهيكل حتى لو كانت شركة OpCo الخاصة بنا شركة ذات مسؤولية محدودة. هذا الهيكل له فوائد أكثر بخلاف Sec 1202 / QSBS. دعنا ندرجهم!

أولا ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى حجب مقدار الأموال التي تجنيها. ألا تريد أن يراك موظفوك تتقاضى راتبا عملابا؟ ادفع إيجار PropCo الخاص بك. على الرغم من أن مقومات الضرائب الأمريكية سترغب في أن يكون كل شيء "سعر السوق".

ثانيا ، تحصل على المرونة. لنفترض أن بعض الأحمق يأتي. إنه يريد شراء عقارك بسعر مجنون وتأجيرها مرة أخرى. ستكون من الفوضى إذا تم الاحتفاظ بممتلكاتك في OpCo.

ثالثا ، أنت تحد من المسؤولية. لنفترض أنك قمت بالتوسع إلى مواقع متعددة. يقوم شخص ما برحلات ويقاضيك في مكان واحد. يتم مقاضاتك وتخسر. هذا يعزل عقاراتك الأخرى عن هؤلاء المدعين.

رابعا ، هذا يمكن أن يوفر لك الضرائب. بالنسبة لبعض ضرائب الرواتب الفيدرالية ، لا يوجد حد لمبلغ الرواتب الذي سيخضع للضرائب إذا دفعت لنفسك مكافأة كبيرة. أيضا ، إذا ذهبت لبيع الممتلكات الخاصة بك وكان في c-corp ، فإنه يخضع للازدواج الضريبي.

خامسا ، يمكن أن يجعل بيع OpCo الخاص بك أسهل. غالبا ما يدفع مشترو عملك ، خاصة إذا كان شركة c-corp ، علاوة ليتمكنوا من شراء أصول. هذه فوضى إذا كان لديك أصل مستهلك (مثل مبنى) في OpCo الخاص بك.

سادسا ، يمكن أن يهيئك للدخل السلبي. غالبا ما لا يرغب المشتري التجاري في امتلاك العقارات. لذلك ، يشترون العمل ولكنهم يوقعون عقد إيجار لعقاراتك. تحصل على دخل سلبي ، ويحصلون على عائد استثمار أعلى.

سابعا ، التخطيط العقاري أسهل. لنفترض أن طفلا واحدا فقط يريد تولي شركة العائلة. يمكنك بسهولة تقسيم PropCo ، بحيث تكون عادلا لجميع الأطفال.

إذن هذا كل شيء. إذا كنت ترغب في امتلاك عقارات مرتبطة بعملك ، فأنت تريد القيام بذلك عبر OpCo / PropCo. سيوفر لك الضرائب ، ويزيد من المرونة ، ويهيئك للتقاعد ، ويفعل أشياء جيدة أخرى. (تحذير: ثق بمستشاريك ، وليس رجلا أصلعا على Twitter!)