No nosso podcast @acquanon , vemos isso frequentemente: Uma pessoa prestes a se aposentar possui um negócio avaliado em $750k. Mas ela usou esse negócio anos atrás para possuir imóveis avaliados em $5mm hoje. É assim que se configura. 🧵

É chamado de estrutura "OpCo / PropCo"... O seu negócio é a Corporação Operacional (a "OpCo"). Você compra o imóvel através de uma "Corporação de Propriedade" que cria. A OpCo aluga o imóvel do seu negócio da PropCo.

Por que desta forma? O IRS Sec1202/QSBS significa que você muitas vezes quer que sua nova OpCo seja uma C-Corp se achar que algum dia irá vender. (O QSBS diz que você, como investidor de uma C-Corp, recebe os primeiros $10mm ou 10x ganhos de capital isentos de impostos na venda.)

Mas, Você não quer colocar imóveis na sua C-corp. Isso gera todo tipo de problemas fiscais. Também cria um monte de riscos para você. Suponha que sua OpCo seja processada e você perca. A propriedade que você comprou está de repente em risco! Não é bom.

Entre na estrutura PropCo. Você coloca os imóveis em LLCs que você possui. Nos velhos tempos, cada imóvel era uma LLC separada. Isso era uma confusão porque cada LLC tinha uma conta bancária e declaração de impostos.

Entre na Series LLC. Cada propriedade vai para a sua LLC, de sua propriedade. Toda a série tem uma declaração de impostos e uma conta bancária. Simples+mais barato! (Uma ressalva: o seu estado tem que apoiar essas LLCs especiais.)

Mas e quanto ao empréstimo/hipotecas? Vamos supor que você obtém um empréstimo bancário para comprar seu edifício. A OpCo paga aluguel à PropCo. A PropCo é a mutuária e faz os pagamentos. A PropCo, a OpCo e talvez você pessoalmente garantam todos o empréstimo.

Usamos esta estrutura mesmo que a nossa OpCo seja uma LLC. Esta estrutura tem mais benefícios além da Sec 1202/QSBS. Vamos listá-los!

Primeiro, isso pode ofuscar quanto dinheiro você está ganhando. Não quer que sua equipe veja você ganhando um salário gigante? Pague o aluguel da sua PropCo. Embora o IRS queira que tudo esteja "na taxa de mercado."

Em segundo lugar, você obtém flexibilidade. Digamos que algum idiota apareça. Ele quer comprar seu imóvel por um preço louco e alugá-lo de volta. Seria uma bagunça se sua propriedade estivesse sob a OpCo.

Em terceiro lugar, você limita a responsabilidade. Vamos supor que você expanda para várias localizações. Alguém tropeça e processa você em uma localização. Você é processado e perde. Isso isola seus outros imóveis desses demandantes.

Quarto, isso pode poupar-lhe em impostos. Para alguns dos impostos federais sobre a folha de pagamento, não há limite sobre o montante da folha de pagamento que estaria sujeito a impostos se você se pagar um grande bónus. Além disso, se você for vender a sua propriedade e ela estiver em c-corp, estará sujeita a dupla tributação.

Em quinto lugar, pode facilitar a venda da sua OpCo. Os compradores do seu negócio, especialmente se for uma c-corp, muitas vezes pagarão um prémio para poderem fazer uma compra de ativos. Isto é um problema se você tiver um ativo depreciado (como um edifício) na sua OpCo.

Sexto, pode prepará-lo para uma renda passiva. Frequentemente, um comprador de negócios não quer possuir o imóvel. Assim, eles compram o negócio, mas assinam um contrato de arrendamento do seu imóvel. Você obtém renda passiva, eles obtêm um ROIC mais alto.

Sétimo, o planejamento sucessório é mais fácil. Digamos que apenas uma criança queira assumir o negócio da família. Você pode facilmente dividir a PropCo, para ser justo com todas as crianças.

Então, é isso. Se você quer possuir imóveis ligados ao seu negócio, então deve fazê-lo através de uma OpCo/PropCo. Isso irá economizar em impostos, maximizar a flexibilidade, prepará-lo para a aposentadoria e fazer outras coisas boas. (CAVEAT: confie nos seus conselheiros, não em um cara careca no Twitter!)