ポッドキャストで @acquanon 、これはよく見られます。 退職する人は、750 ドル相当のビジネスを所有しています。 しかし、彼らは何年も前にその事業を利用して、今日では5mmドル相当の不動産を所有していました。 設定方法はこうだ。🧵

それは「OpCo / PropCo」構造と呼ばれています... お客様の事業は運営会社(以下「OpCo」)です。 あなたはあなたが作った「不動産公社」を介して不動産を購入します。 OpCoは、PropCoからビジネス用不動産を借ります。

なぜこうなるのでしょうか? IRS Sec1202/QSBS は、いつか売却すると思われる場合、新しい OpCo を C-Corp にしたいと思うことが多いことを意味します。 (QSBSによると、C-Corpの投資家は、売却時に最初の10mmドルまたは10倍のキャピタルゲインを非課税で受け取ることができます。

だがしかし C-corpに不動産を入れたくありません。 あらゆる種類の厄介な税金のことをします。 また、あなたにとっても大きなリスクを生み出します。 あなたの OpCo が訴えられ、あなたが負けたとします。 購入した物件が突然危険にさらされる! よくないです。

PropCo構造を入力します。 あなたはあなたが所有するLLCに不動産を置きます。 昔は、各物件は別々の LLC でした。 各LLCには銀行口座と納税申告書があったため、それは混乱しました。

シリーズLLCの登場です。 各プロパティは、あなたが所有する LLC に入ります。 シリーズ全体には、1つの納税申告書と銀行口座があります。 シンプル+安い! (1 つの落とし穴: あなたの州はこれらの特別な LLC をサポートしなければなりません。

しかし、借入/住宅ローンについてはどうでしょうか? 建物を購入するために銀行ローンを組んだとします。 OpCoはPropCoに家賃を支払います。 PropCoは借り手であり、支払いを行います。 PropCo、OpCo、そしておそらくあなた方全員が個人的にローンを保証します。

OpCo が LLC であっても、この構造を使用します。 この構造には、Sec 1202/QSBS 以外にも多くの利点があります。 それらをリストしてみましょう!

まず、これにより、どれだけのお金を稼いでいるかがわかりにくくなる可能性があります。 あなたが莫大な給料を稼いでいるのをスタッフに見られたくないですか? PropCoの家賃を支払います。 IRSはすべてを「市場レート」にしたいと思っていますが。

第二に、柔軟性が得られます。 馬鹿がやって来たとしましょう。 彼はあなたの不動産をクレイジーな価格で購入し、それをリースしたいと考えています。 あなたの財産がOpCoに保管されていたら、それは混乱するでしょう。

第三に、責任を制限します。 複数の場所に拡大するとします。 誰かがつまずいて、ある場所であなたを訴えます。 訴えられて負けます。 これにより、あなたの他の不動産が原告から隔離されます。

第四に、これにより税金を節約できます。 一部の連邦給与税では、多額のボーナスを支払った場合に税金の対象となる給与の額に制限はありません。 また、不動産を売却しに行って、それが c-corp にあった場合、二重課税の対象となります。

第五に、OpCoの販売が容易になります。 あなたのビジネスの買い手、特にそれが c-corp の場合、資産を購入できるようにするためにプレミアムを支払うことがよくあります。 OpCoに減価償却資産(建物など)がある場合、これは混乱です。

第六に、受動的収入を得ることができます。 多くの場合、ビジネスバイヤーは不動産を所有したくない。 つまり、彼らは事業を買収しますが、あなたの不動産の賃貸契約に署名します。 受動的収入が得られ、ROICも高くなります。

第七に、遺産計画が容易になります。 家業を引き継ぎたい子供が一人だけだったとしましょう。 PropCo を簡単に分割できるので、すべての子供にとって公平です。

それで、それでおしまい。 ビジネスに関連する不動産を所有したい場合は、OpCo/PropCo を通じて所有する必要があります。 税金を節約し、柔軟性を最大限に高め、退職後の準備を整え、その他の良いことを行うことができます。 (注意:Twitterのハゲ男ではなく、アドバイザーを信頼してください!