En nuestro podcast @acquanon , vemos esto a menudo: Una persona que se jubila posee un negocio por valor de $ 750k. Pero usaron ese negocio hace años para poseer bienes raíces por valor de $ 5 millones en la actualidad. Así es como se configura. 🧵

Se llama estructura "OpCo / PropCo"... Su negocio es la Corporación Operativa (el "OpCo"). Usted compra el inmueble a través de una "Corporación de Propiedad" que crea. OpCo alquila los bienes raíces de su negocio de PropCo.

¿Por qué de esta manera? IRS Sec1202 / QSBS significa que a menudo desea que su nueva OpCo sea una C-Corp si cree que algún día venderá. (QSBS dice que usted, como inversionista de una C-Corp, obtiene las primeras ganancias de capital de $ 10 millones o 10 veces libres de impuestos en la venta).

Pero No desea poner bienes raíces en su C-corp. Hace todo tipo de cosas fiscales desagradables. También crea un montón de riesgo para ti. Supongamos que su OpCo es demandado y usted pierde. ¡La propiedad que compró está repentinamente en riesgo! Mal.

Ingrese a la estructura de PropCo. Pones las propiedades en LLC que posees. En los viejos tiempos, cada propiedad era una LLC separada. Eso fue un desastre porque cada LLC tenía una cuenta bancaria y una declaración de impuestos.

Ingrese a la Serie LLC. Cada propiedad entra en su LLC, de su propiedad. Toda la serie tiene una declaración de impuestos y una cuenta bancaria. ¡Simple+más barato! (Un inconveniente: su estado tiene que admitir estas LLC especiales).

Pero, ¿qué pasa con los préstamos/hipotecas? Digamos que obtiene un préstamo bancario para comprar su edificio. OpCo paga alquiler a PropCo. El PropCo es el prestatario y realiza los pagos. PropCo, OpCo y tal vez usted personalmente garanticen el préstamo.

Usamos esta estructura incluso si nuestro OpCo es una LLC. Esta estructura tiene más beneficios más allá de la Sección 1202 / QSBS. ¡Vamos a enumerarlos!

Primero, esto puede ofuscar cuánto dinero está ganando. ¿No quieres que tu personal te vea ganando un salario gigante? Pague su alquiler de PropCo. Aunque el IRS querrá que todo sea "a precio de mercado".

En segundo lugar, obtienes flexibilidad. Digamos que aparece algún idiota. Quiere comprar su propiedad inmobiliaria por un precio loco y volver a arrendarla. Sería un desastre si su propiedad estuviera en el OpCo.

En tercer lugar, limita la responsabilidad. Digamos que se expande a varias ubicaciones. Alguien te tropieza y te demanda en un lugar. Te demandan y pierdes. Esto aísla sus otros bienes raíces de esos demandantes.

En cuarto lugar, esto puede ahorrarle impuestos. Para algunos de los impuestos federales sobre la nómina, no hay límite en la cantidad de nómina que estaría sujeta a impuestos si se paga una gran bonificación. Además, si va a vender su propiedad y estaba en c-corp, está sujeta a doble imposición.

En quinto lugar, puede facilitar la venta de su OpCo. Los compradores de su negocio, especialmente si se trata de una corporación c, a menudo pagarán una prima para poder realizar una compra de activos. Esto es un desastre si tiene un activo depreciado (como un edificio) en su OpCo.

En sexto lugar, puede prepararlo para obtener ingresos pasivos. A menudo, un comprador comercial no quiere ser dueño de los bienes raíces. Entonces, compran el negocio pero firman un contrato de arrendamiento de sus bienes raíces. Tú obtienes ingresos pasivos, ellos obtienen un ROIC más alto.

Séptimo, la planificación patrimonial es más fácil. Digamos que solo un niño quiere hacerse cargo del negocio familiar. Puede dividir fácilmente el PropCo, para que sea justo con todos los niños.

Entonces, eso es todo. Si desea poseer bienes raíces vinculados a su negocio, debe hacerlo a través de un OpCo / PropCo. Le ahorrará impuestos, maximizará la flexibilidad, lo preparará para la jubilación y hará otras cosas buenas. (ADVERTENCIA: ¡confíe en sus asesores, no en un tipo calvo en Twitter!)