Em nosso podcast @acquanon , vemos isso com frequência: Uma pessoa aposentada possui um negócio no valor de US$ 750 mil. Mas eles usaram esse negócio anos atrás para possuir imóveis no valor de US $ 5 milhões hoje. É assim que se configura. 🧵

É chamada de estrutura "OpCo / PropCo" ... Sua empresa é a Corporação Operacional (a "OpCo"). Você compra o imóvel por meio de uma "Corporação Imobiliária" que você cria. A OpCo aluga seus imóveis comerciais da PropCo.

Por que assim? IRS Sec1202 / QSBS significa que muitas vezes você quer que seu novo OpCo seja um C-Corp se você acha que um dia venderá. (QSBS diz que você, como investidor de uma C-Corp, obtém os primeiros $ 10 milhões ou 10x ganhos de capital isentos de impostos na venda.)

Mas Você não quer colocar imóveis em sua C-corp. Ele faz todos os tipos de coisas fiscais desagradáveis. Também cria uma tonelada de risco para você. Suponha que seu OpCo seja processado e você perca. A propriedade que você comprou está repentinamente em risco! Não é bom.

Entrar a estrutura PropCo. Você coloca as propriedades em LLCs que possui. Antigamente, cada propriedade era uma LLC separada. Isso foi uma bagunça porque cada LLC tinha uma conta bancária e uma declaração de imposto de renda.

Entre na Série LLC. Cada propriedade entra em sua LLC, de sua propriedade. Toda a série tem uma declaração de imposto e uma conta bancária. Simples + mais barato! (Um problema: seu estado precisa apoiar essas LLCs especiais.)

Mas e quanto a empréstimos/hipotecas? Digamos que você obtenha um empréstimo bancário para comprar seu prédio. A OpCo paga aluguel à PropCo. A PropCo é o mutuário e faz os pagamentos. PropCo, OpCo e talvez você pessoalmente garantam o empréstimo.

Usamos essa estrutura mesmo que nosso OpCo seja uma LLC. Essa estrutura tem mais benefícios além da Sec 1202 / QSBS. Vamos listá-los!

Primeiro, isso pode ofuscar quanto dinheiro você está ganhando. Não quer que sua equipe veja você ganhando um salário gigante? Pague o aluguel da PropCo. Embora o IRS queira que tudo seja "taxa de mercado".

Em segundo lugar, você obtém flexibilidade. Digamos que algum apareça. Ele quer comprar seu imóvel por um preço louco e alugá-lo de volta. Seria uma bagunça se sua propriedade fosse mantida no OpCo.

Terceiro, você limita a responsabilidade. Digamos que você expanda para vários locais. Alguém tropeça e processa você em um local. Você é processado e perde. Isso isola seus outros imóveis desses demandantes.

Quarto, isso pode economizar impostos. Para alguns dos impostos federais sobre a folha de pagamento, não há limite para o valor da folha de pagamento que estaria sujeita a impostos se você pagasse a si mesmo um grande bônus. Além disso, se você for vender sua propriedade e ela estiver em c-corp, ela estará sujeita a dupla tributação.

Quinto, pode facilitar a venda do seu OpCo. Os compradores do seu negócio, especialmente se for uma c-corp, geralmente pagam um prêmio para poder fazer uma compra de ativos. Isso é uma bagunça se você tiver um ativo depreciado (como um prédio) em seu OpCo.

Sexto, pode prepará-lo para uma renda passiva. Muitas vezes, um comprador de negócios não quer possuir o imóvel. Então, eles compram o negócio, mas assinam um contrato de arrendamento do seu imóvel. Você obtém renda passiva, eles obtêm ROIC mais alto.

Sétimo, o planejamento imobiliário é mais fácil. Digamos que apenas uma criança queira assumir os negócios da família. Você pode facilmente dividir o PropCo, para ser justo com todas as crianças.

Então, é isso. Se você deseja possuir imóveis vinculados ao seu negócio, deseja fazê-lo por meio de um OpCo / PropCo. Isso economizará impostos, maximizará a flexibilidade, preparará você para a aposentadoria e fará outras coisas boas. (ADVERTÊNCIA: confie em seus conselheiros, não em um cara careca no Twitter!)