In unserem Podcast @acquanon sehen wir das oft: Eine Person, die in den Ruhestand geht, besitzt ein Unternehmen im Wert von 750.000 $. Aber sie haben dieses Unternehmen vor Jahren genutzt, um Immobilien im Wert von 5 Millionen $ zu besitzen. So richtet man es ein. 🧵

Es wird als die "OpCo / PropCo"-Struktur bezeichnet... Ihr Unternehmen ist die Betriebsgesellschaft (die "OpCo"). Sie kaufen die Immobilien über eine "Immobiliengesellschaft", die Sie gründen. OpCo mietet Ihre Geschäftsimmobilien von PropCo.

Warum auf diese Weise? IRS Sec1202/QSBS bedeutet, dass Sie oft möchten, dass Ihr neues OpCo eine C-Corp ist, wenn Sie denken, dass Sie irgendwann verkaufen werden. (QSBS besagt, dass Sie als Investor einer C-Corp die ersten 10 Millionen Dollar oder 10-fachen Kapitalgewinn steuerfrei beim Verkauf erhalten.)

Aber, Sie möchten keine Immobilien in Ihre C-Corp einbringen. Das führt zu allerlei unangenehmen steuerlichen Konsequenzen. Es bringt auch ein enormes Risiko für Sie mit sich. Angenommen, Ihr OpCo wird verklagt und Sie verlieren. Die Immobilie, die Sie gekauft haben, ist plötzlich in Gefahr! Nicht gut.

Geben Sie die PropCo-Struktur ein. Sie legen die Immobilien in LLCs, die Sie besitzen. In der alten Zeit war jede Immobilie eine separate LLC. Das war ein Durcheinander, weil jede LLC ein Bankkonto und eine Steuererklärung hatte.

Treten Sie der Series LLC bei. Jedes Eigentum gehört zu seiner LLC, die Ihnen gehört. Die gesamte Serie hat eine Steuererklärung und ein Bankkonto. Einfach + günstiger! (Ein Haken: Ihr Bundesstaat muss diese speziellen LLCs unterstützen.)

Aber was ist mit Krediten/Hypotheken? Angenommen, Sie nehmen einen Bankkredit auf, um Ihr Gebäude zu kaufen. Die OpCo zahlt Miete an die PropCo. Die PropCo ist der Kreditnehmer und leistet Zahlungen. Die PropCo, die OpCo und vielleicht Sie persönlich garantieren alle den Kredit.

Wir verwenden diese Struktur, selbst wenn unsere OpCo eine LLC ist. Diese Struktur bietet mehr Vorteile über Sec 1202/QSBS hinaus. Lass uns sie auflisten!

Zuerst kann dies verschleiern, wie viel Geld Sie verdienen. Möchten Sie nicht, dass Ihr Personal sieht, dass Sie ein riesiges Gehalt verdienen? Zahlen Sie Ihre PropCo-Miete. Obwohl der IRS alles zu "Marktpreisen" haben möchte.

Zweitens, Sie erhalten Flexibilität. Angenommen, ein Idiot kommt vorbei. Er möchte Ihre Immobilie zu einem verrückten Preis kaufen und sie zurückmieten. Es wäre ein Chaos, wenn Ihre Immobilie im OpCo gehalten würde.

Drittens, Sie begrenzen die Haftung. Angenommen, Sie erweitern sich auf mehrere Standorte. Jemand stolpert und verklagt Sie an einem Standort. Sie werden verklagt und verlieren. Dies isoliert Ihre anderen Immobilien von diesen Klägern.

Viertens kann dies Ihnen Steuern sparen. Für einige der bundesstaatlichen Lohnsteuern gibt es keine Obergrenze für den Betrag der Löhne, der steuerpflichtig wäre, wenn Sie sich einen großen Bonus auszahlen. Außerdem, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und sie sich in einer C-Corp befindet, unterliegt sie der Doppelbesteuerung.

Fünftens kann es den Verkauf Ihres OpCo erleichtern. Käufer Ihres Unternehmens, insbesondere wenn es sich um eine C-Corp handelt, zahlen oft einen Aufpreis, um einen Vermögenskauf tätigen zu können. Das ist ein Durcheinander, wenn Sie einen abgeschriebenen Vermögenswert (wie ein Gebäude) in Ihrem OpCo haben.

Sechstens kann es Ihnen passives Einkommen verschaffen. Oft möchte ein Unternehmenskäufer die Immobilie nicht besitzen. Also kaufen sie das Unternehmen, unterschreiben aber einen Mietvertrag für Ihre Immobilie. Sie erhalten passives Einkommen, sie erhalten eine höhere ROIC.

Siebtens, die Nachlassplanung ist einfacher. Angenommen, nur ein Kind möchte das Familienunternehmen übernehmen. Sie können die PropCo leicht aufteilen, sodass Sie allen Kindern gegenüber fair sind.

Das war's. Wenn Sie Immobilien besitzen möchten, die mit Ihrem Unternehmen verbunden sind, sollten Sie dies über ein OpCo/PropCo tun. Es wird Ihnen Steuern sparen, Flexibilität maximieren, Sie auf die Rente vorbereiten und andere gute Dinge tun. (HINWEIS: Vertrauen Sie Ihren Beratern, nicht einem glatzköpfigen Typen auf Twitter!)