在我们的播客 @acquanon 中，我们经常看到这种情况： 一个即将退休的人拥有一家价值75万美元的企业。 但他们多年前利用那家企业拥有一处如今价值500万美元的房地产。 这就是如何设置的。🧵

这被称为 "OpCo / PropCo" 结构... 您的业务是运营公司（"OpCo"）。 您通过创建的 "物业公司" 购买房地产。 OpCo 从 PropCo 租赁您的商业房地产。

为什么这样？ IRS Sec1202/QSBS意味着如果你认为将来会出售，你通常希望你的新运营公司是C型公司。 （QSBS规定，作为C型公司的投资者，在出售时你可以免税获得前1000万美元或10倍的资本利得。）

但是， 你不想把房地产放在你的C公司里。 这会导致各种糟糕的税务问题。 这也会给你带来巨大的风险。 假设你的运营公司被起诉，而你输了。 你购买的财产突然面临风险！ 这可不好。

进入PropCo结构。 您将您拥有的物业放入有限责任公司（LLC）。 在过去，每个物业都是一个单独的有限责任公司。 那是个麻烦，因为每个有限责任公司都有一个银行账户和税务申报。

进入系列有限责任公司（Series LLC）。 每个物业都放入其有限责任公司，由您拥有。 整个系列只需一份税务申报和一个银行账户。 简单+便宜！ （一个注意事项：您的州必须支持这些特殊的有限责任公司。）

但是借款/抵押贷款怎么办呢？ 假设你从银行贷款购买你的建筑。 OpCo 向 PropCo 支付租金。 PropCo 是借款人并进行还款。 PropCo、OpCo，可能还有你个人都为贷款提供担保。

即使我们的运营公司是有限责任公司（LLC），我们仍然使用这种结构。 这种结构除了第1202条/QSBS之外还有更多好处。 让我们列出它们！

首先，这可能会掩盖你赚了多少钱。 不想让你的员工看到你赚了巨额薪水？ 支付你的PropCo租金。 尽管IRS会希望一切都按“市场价格”进行。

其次，你获得了灵活性。 假设有个傻瓜出现。 他想以一个疯狂的价格购买你的房地产并租回去。 如果你的财产被放在运营公司里，那就会很麻烦。

第三，你限制了责任。 假设你扩展到多个地点。 有人在一个地点摔倒并起诉你。 你被起诉并败诉。 这将你的其他房地产与那些原告隔离开来。

第四，这可以为您节省税款。 对于某些联邦工资税，如果您给自己支付一笔巨额奖金，则没有工资金额的限制，都会受到税收的影响。 此外，如果您打算出售您的财产，而它是在C型公司名下，则会面临双重征税。

第五，它可以使出售您的运营公司变得更容易。 购买您业务的买家，尤其是如果它是C型公司，通常会支付溢价以便能够进行资产购买。 如果您的运营公司中有贬值资产（如建筑物），这将是一个麻烦。

第六，它可以为你创造被动收入。 通常，商业买家不想拥有房地产。 因此，他们购买业务，但在你的房地产上签署租约。 你获得被动收入，他们获得更高的投资回报率。

第七，遗产规划更简单。 假设只有一个孩子想接管家族企业。 你可以轻松地分割物业公司，这样对所有孩子都公平。

所以，就这样。 如果你想拥有与业务相关的房地产，那么你应该通过 OpCo/PropCo 来实现。 这将为你节省税款，最大化灵活性，为退休做好准备，并带来其他好处。 （警告：相信你的顾问，而不是 Twitter 上的一个秃头家伙！）