Di podcast kami @acquanon , kita sering melihat ini: Orang yang pensiun memiliki bisnis senilai $750k. Tetapi mereka menggunakan bisnis itu bertahun-tahun yang lalu untuk memiliki real estat senilai $ 5 juta hari ini. Inilah cara mengaturnya. 🧵

Ini disebut struktur "OpCo / PropCo"... Bisnis Anda adalah Perusahaan Operasi ("OpCo"). Anda membeli real estat melalui "Perusahaan Properti" yang Anda buat. OpCo menyewa real estat bisnis Anda dari PropCo.

Mengapa seperti ini? IRS Sec1202/QSBS berarti bahwa Anda sering ingin OpCo baru Anda menjadi C-Corp jika Anda berpikir suatu hari nanti Anda akan menjual. (QSBS mengatakan Anda, sebagai investor C-Corp, mendapatkan keuntungan modal $10 juta atau 10x pertama bebas pajak pada penjualan.)

Tapi Anda tidak ingin menempatkan real estat di C-corp Anda. Itu melakukan segala macam hal pajak yang buruk. Ini juga menciptakan banyak risiko bagi Anda. Misalkan OpCo Anda dituntut, dan Anda kalah. Properti yang Anda beli tiba-tiba berisiko! Tidak baik.

Masukkan struktur PropCo. Anda menempatkan properti di LLC yang Anda miliki. Di masa lalu, setiap properti adalah LLC yang terpisah. Itu berantakan karena setiap LLC memiliki rekening bank dan pengembalian pajak.

Masukkan Seri LLC. Setiap properti masuk ke LLC-nya, yang dimiliki oleh Anda. Seluruh seri memiliki satu pengembalian pajak dan rekening bank. Sederhana + lebih murah! (Satu tangkapan: negara bagian Anda harus mendukung LLC khusus ini.)

Tapi bagaimana dengan pinjaman/hipotek? Katakanlah Anda mendapatkan pinjaman bank untuk membeli gedung Anda. OpCo membayar sewa kepada PropCo. PropCo adalah peminjam dan melakukan pembayaran. PropCo, OpCo, dan mungkin Anda secara pribadi semua menjamin pinjaman.

Kami menggunakan struktur ini bahkan jika OpCo kami adalah LLC. Struktur ini memiliki lebih banyak manfaat di luar Sec 1202/QSBS. Mari kita daftarkan!

Pertama, ini dapat mengaburkan berapa banyak uang yang Anda hasilkan. Tidak ingin staf Anda melihat Anda menghasilkan gaji besar? Bayar sewa PropCo Anda. Meskipun IRS akan menginginkan semuanya menjadi "tingkat pasar."

Kedua, Anda mendapatkan fleksibilitas. Katakanlah ada orang idiot yang datang. Dia ingin membeli real estat Anda dengan harga gila dan menyewakannya kembali. Akan berantakan jika properti Anda disimpan di OpCo.

Ketiga, Anda membatasi tanggung jawab. Katakanlah Anda memperluas ke beberapa lokasi. Seseorang tersandung dan menuntut Anda di satu lokasi. Anda dituntut dan kalah. Ini mengisolasi real estat Anda yang lain dari penggugat tersebut.

Keempat, ini dapat menghemat pajak Anda. Untuk beberapa pajak gaji federal, tidak ada batasan jumlah penggajian yang akan dikenakan pajak jika Anda membayar sendiri bonus besar. Juga, jika Anda pergi untuk menjual properti Anda dan itu di c-corp, itu dikenakan pajak berganda.

Kelima, dapat mempermudah penjualan OpCo Anda. Pembeli bisnis Anda, terutama jika itu adalah c-corp, akan sering membayar premi untuk dapat melakukan pembelian aset. Ini berantakan jika Anda memiliki aset yang terdepresiasi (seperti bangunan) di OpCo Anda.

Keenam, itu dapat membuat Anda mendapatkan penghasilan pasif. Seringkali pembeli bisnis tidak ingin memiliki real estat. Jadi, mereka membeli bisnis tetapi menandatangani sewa real estat Anda. Anda mendapatkan penghasilan pasif, mereka mendapatkan ROIC yang lebih tinggi.

Ketujuh, perencanaan perumahan lebih mudah. Katakanlah hanya satu anak yang ingin mengambil alih bisnis keluarga. Anda dapat dengan mudah membagi PropCo, sehingga Anda adil kepada semua anak.

Jadi, itu saja. Jika Anda ingin memiliki real estat yang terkait dengan bisnis Anda maka Anda ingin melakukannya melalui OpCo/PropCo. Ini akan menghemat pajak, memaksimalkan fleksibilitas, menyiapkan Anda untuk pensiun, dan melakukan hal-hal baik lainnya. (PERINGATAN: percayai penasihat Anda, bukan pria botak di Twitter!)